Придбання житла на вторинному ринку несе ризик фінансових втрат, якщо заздалегідь не перевірити паперову базу та минуле об'єкта. До підписання угоди варто пересвідчитися, що на нерухомості немає арештів, боргів чи незакритих судових справ.

Чому перевірку варто розпочинати ще до перегляду квартири

Придбання житла на вторинному ринку потребує уважного вивчення паперів і пошуку прихованих обтяжень — інакше покупець ризикує втягнутися в тривалі судові розгляди. Одна помилка або шахрайська оборудка здатні призвести до визнання договору нечинним і повної втрати родинних грошей. Про те, які кроки юридичної перевірки є обов'язковими, розповіли фахівці Міністерства юстиції України.

Якими документами продавець підтверджує право власності

Перш ніж вносити завдаток або ставити підпис під угодою, покупцеві слід попросити в господаря оригінали правовстановлюючих паперів чи їх офіційні дублікати. До такого переліку входять:

  • договори купівлі-продажу, дарування, міни (бартеру), пожертви, довічного утримання, ренти чи спадковий договір
  • нотаріально засвідчені договори про поділ спадщини або виділення частки майна в натурі
  • договори про припинення права на утримання або права на аліменти для дитини взамін на передачу нерухомості
  • біржові договори купівлі-продажу, укладені відповідно до вимог закону, а також договори оренди житла з викупом
  • іпотечні договори чи угоди про задоволення вимог іпотекодержателя, якщо вони передбачають перехід права власності
  • договір про встановлення довірчої власності разом з актом приймання-передачі об'єкта
  • свідоцтва про право на спадщину або про частку у спільному майні подружжя після смерті одного з них, видані нотаріусом чи консульством
  • свідоцтва про право власності, видані органами приватизації, або місцевою владою до 1 січня 2013 року
  • свідоцтва про придбання майна з прилюдних торгів (аукціонів), зокрема якщо торги не відбулися
  • рішення суду, що набрали законної сили, щодо набуття чи зміни права власності, або судові ухвали про визнання мирової угоди

Як перевірити обтяження та арешти через державні реєстри

За законом нотаріус може посвідчити угоду лише тоді, коли підтверджено державну реєстрацію прав продавця. Ключовим джерелом даних виступає Державний реєстр речових прав на нерухоме майно, який працює у режимі реального часу. Майбутній власник має право замовити Актуальну інформацію про стан об'єкта та наявні обтяження або Деталізовану інформацію з повним ланцюжком попередніх власників.

Паперовий витяг можна отримати через державного реєстратора, адміністратора ЦНАП або нотаріуса, а електронну версію — самостійно на порталі Дія. Під час аналізу реєстру критично важливо впевнитися, що немає судових рішень про заборону реєстраційних дій чи відповідних заяв від самого власника, адже це офіційна підстава для негайної зупинки купівлі.

Що ще варто перевірити, окрім документів на саму квартиру

Навіть юридично чиста квартира не дає гарантій, якщо в продавця є проблеми із законом або невиконані фінансові зобов'язання. Важливо з'ясувати, чи не фігурує власник у Єдиному реєстрі боржників, чи не відкрито проти нього виконавче провадження і чи не підпадає він під обмеження за Законом України «Про санкції». Присутність людини в реєстрах боржників дає нотаріусу підстави заблокувати будь-яку угоду.

Також варто перевірити судову історію об'єкта через Єдиний державний реєстр судових рішень, аби переконатися у відсутності арештів і суперечок зі спадкоємцями чи кредиторами. Доречно попросити довідку про відсутність комунальних боргів і звірити фактичний стан квартири з технічним паспортом. Самовільний демонтаж несучих стін чи неузаконене перепланування стануть фінансовою проблемою нового власника, якщо зміни не оформлені через БТІ.

Які правила реєстрації діяли до 2013 року і де зберігаються старі архіви

Чинна електронна система реєстрації прав власності почала діяти в Україні з 1 січня 2013 року. До цього моменту права на квартири й будинки фіксували виключно реєстратори бюро технічної інвентаризації (БТІ) на паперових носіях — у реєстраційних книгах і справах, які й сьогодні зберігаються в архівах цих установ.

До 2013 року реєстрацією прав власності та користування земельними ділянками опікувалися територіальні органи земельних ресурсів. Якщо нерухомість не перепродавали понад десять років, дані про неї можуть взагалі бути відсутні в електронному реєстрі. У такому випадку продавцю варто заздалегідь звернутися до нотаріуса, реєстратора чи місцевої влади, щоб перенести архівну інформацію з паперових носіїв до сучасної електронної бази.

Варто також пам'ятати, що нові власники житла іноді стикаються з боргами попередніх господарів. Втім, погашати такі борги немає обов'язку — новий власник може зробити це лише за власним бажанням. Якщо в особовому кабінеті з'явилася інформація про заборгованість, слід звернутися до постачальника послуг із документами купівлі-продажу та повідомити про зміну власника нерухомості.